Q2地产/房建收入高增长,账面价值有升值潜力,维持“买入”评级
   
公司发布19年中报,19H1营收6854亿元,yoy+16.4%,归母净利润203亿元,yoy+6.1%,低于市场和我们预期,我们判断主要系少数股东权益增速较高所致。扣非净利增速1.5%,主要系企业合并收益、坏账冲回及金融资产价值收益好于18H1。H1公司CFO净额-829亿元,同比多流出213亿元。我们认为公司Q2地产及房建收入增速明显提升,在房建订单和地产销售高增长情况下,未来两项业务的增长可持续性有望较好,而公司超700亿元账面净值的投资类物业存在较大升值空间,公司具备中长期投资价值,预计19-21年EPS1.03/1.15/1.26元,维持“买入”评级。
   
Q2收入明显提速,但分部盈利能力下降及业务结构变化致毛利率下降
   
公司Q1/Q2收入增速10.2%/21.6%,其中Q2房建/基建/地产收入增速26.5%/1.2%/31.4%,环比Q1变化16/-22/37pct,我们认为随着公司房建订单及地产销售额保持较高增速,未来房建及地产业务收入增速有望维持较高水平。H1房建收入占比同比升1pct,毛利率同比降0.3pct,基建收入占比降1pct,毛利率持平,地产收入占比基本持平但毛利率同比降1.2pct,地产房建盈利能力下降及房建业务占比提升共同使公司毛利率同比降0.4pct。我们预计H2地产收入占比有望提升,公司毛利率或有所回暖。
   
销售、管理费用率有所提升,中海地产或贡献超一半归母净利润
   
H1公司销售/管理(不含研发)/财务费用率0.27%/1.87%/0.61%,同比变化0.02/0.02/-0.31pct,我们预计销售费用率提升与加强地产营销相关,而财务费用率大幅下降与终止确认的保理手续费计入投资收益有关,公司H1利息费用同比升9.6%,增速同比降8.3pct。H1房建/基建/地产利润总额增速5.7%/6%/18.8%,中海地产内地准则净利润同比增17%。H1少数股权高增长使公司归母净利增速低于利润总额增速,或与中海利润增速提升及部分非经常因素相关。我们预计中海H1对公司归母净利的贡献或超50%。
   
地产存货优质,投资性物业重估价值或较为可观
   
公司披露H1末地产存货超60%集中于一线及省会城市,为地产业务未来毛利率保持较高水平奠定基础。19H1末公司账面投资性房地产净值727亿元,而仅中海地产19H1末投资物业的公允价值便达到1207亿港币(按汇率0.9折人民币1086亿元),我们预计公司投资性房地产及账面净值211亿元的房屋类固定资产若以重估价值计算,或有较大的升值空间。而公司8月28日收盘市值2338亿元,对应扣除优先股与永续债的PB(MRQ)仅1倍,我们认为资产重估角度看,公司具备较强的中长期投资价值。
   
房建业务未来结构亦有望改善,维持“买入”评级
   
我们预计H2公司少数股东权益增速或仍较高但低于H1,因此略调低19-21年EPS至1.03/1.15/1.26元(前值按最新股本1.05/1.17/1.29元),当前可比地产/建筑公司19年Wind一致预期PE6.4/7.2倍,认可给予公司19年6.5-7.5倍PE,目标价6.70-7.72元,维持“买入”评级。
   
风险提示:地产销售额高增长持续性不及预期,工程毛利率下行超预期。